한줄평: 구체적이고 실용적이어서 아주 좋았음!
p.51: 자신이 살고 있는 꼬마 아파트는 언제 갈아타는 게 좋을까? 부동산 하락기가 절호의 기회다. 환금성이 높은 집은 거래가 잘되고 대부분 가격도 민감하게 상승할 뿐만 아니라 하락기에도 잘 버틴다. 그래서 아파트 갈아타기 전략은 부동산 하락기에 더 유리하다.
다른 아파트 가격이 하락할 때 자신의 꼬마 아파트는 하락하지 않는다면, 그때가 넓은 평수로 갈아탈 최적의 타이밍이다. 하지만 다른 아파트 가격이 하락하는데 자신의 아파트가 하락하지 않는 경우는 거의 드물다. 다른 아파트가 하락할 대 자신의 아파트도 하락한다고 생각하는 게 맞다.
당신의 꼬마 아파트가 하락했다면 더 큰 평수의 아파트는 더 많이 하락했을 것이다. 대부분 사람은 아파트 가격이 오를 때 집을 팔려고 한다. 하지만 여기서 조금만 더 생각해보자. 자기 집만 오를까? 자기 집이 오르면 남의 집도 오른다.
자신의 집이 1,000만원이 올랐다면 넓은 평수는 얼마나 오를까? 똑같이 1,000만원이 올랐을 거란 생각은 착각이다. 넓은 평수는 돈의 단위가 크기 때문에 1~2억 원씩 오르기 쉽다. 상승기에 넓은 평수로 옮겨타는 것은 뱁새가 황새 따라가는 격이다 가랑이만 찢어진다.
반대로 아파트 가격이 내려갈 때를 생각해보자. 꼬마 아파트는 가격이 낮아서 내리는 폭도 작다. 하지만 넓은 평수는 큰 폭으로 내린다. 넓은 평수의 아파트는 오를 때 큰 폭으로 오르고, 떨어질 때도 큰 폭으로 내린다. 오르고 내릴 때 차액을 계산해본다면 언제 집을 갈아타는 것이 좋은 시기인지 알 것이다.
p.52: 내집 마련을 하는 과정에서 운을 기대해서는 안된다. 저축을 잘 해서 종잣돈을 모은 후, 관심 지역 여러 곳을 잘 조사해두면 집을 살 때가 꼭 온다. 이런저런 노력 없이 부동산만 가면 집이 보이는 것이 아니다. 원하는 집이 있어도 자금이 없으면 소용 없고, 자금이 있다고 해도 자신이 원하는 지역에 원하는 아파트가 나오지 않으면 다 소용이 없다.
p.59: 집 현관문에서 회사 출입문까지(door to door), 아침 출근길이 1시간 30분이 넘어간다면 그 집은 당신에게 적당한 곳이 아니다. 디극자 싱크대에 드레스 룸까지 갖추고 주차장까지 넉넉한 새 아파트라고 해도 잘못된 선택이다. 출퇴근 시간은 편도 최대 한 시간 이내의 집을 구하는 것이 현명한 선택이다.
p.60: 되도록 전철역에 가까운 집을 공략하라. 회사를 옮기기 쉽지 않은 현실에서 교통이 편리한 곳의 주택 입지는 중요할 수밖에 없다. 그렇다면 출퇴근 교통체증은 언제 확인할 수 있을까? 바로 평일 출퇴근 시간이다.
집을 보러 부동산에 언제 가게 되는지 생각해보라. 아마도 주말이나 한가한 평일 낮을 이용할 것이다. 그러면 출근길 실제 상황을 살필 수 없다. 집을 구할 때는 평일 출퇴근 시간을 반드시 생각해야 한다. 또한 출퇴근 시간의 전철 배차 간격도 불편함이 없는지 확인해야 한다.
p.90: 서울 외곽순환 고속도로와 전철 2호선을 서울 수도권 지도에 표시를 하면 두 개의 타원이 생긴다. 꼭 '도넛' 모양이다.
동그란 도넛의 가운데 구멍이 나 있는데 이 지역은 중요 지역이라 가격이 만만치 않다. 일반인들은 접근하기도 쉽지 않은 지역이다.
그러면 도넛 바깥쪽은 어떨까? 중신에서 너무 먼 지역은 중요도가 많이 떨어진다. 그러므로 내 집을 선택할 때 제외하는 것이 좋다. 실제 맛있게 먹을 수 있는 '도넛' 부분만 보자.
p.174: 부동산 전문가는 부동산 공부를 어떻게 했을까?
1. 무조건 책을 많이 읽어라. 책에는 내가 경험하지 못한 다양한 세계와 정보가 있다. 간접 경험과 정보는 당신이 고민의 갈림길에 섰을 때 올바른 길을 찾을 수 있는 방향등 역할을 할 것이다.
2. 지식이 쌓였다면 부동산을 계속 돌아다녀야 한다. 실전만한 공부는 없다. 많은 현장 경험을 통해 적용하는 법을 배워라.
3. 눈으로만 보지 마라. 오감을 이용해 체득해야 한다. 단, 꼬마 아파트부터 시작하자.
4. 현장에서 공부한 것을 기록하라.
5. 다시 책으로 돌아가라. 경험 없이 읽었던 책은 머리로 이해하지만, 경험이 생긴 후에 읽는 책은 가슴으로 이해하게 된다.
6. 1~5를 무한 반복하라.
p.185: 관심 있는 지역에 관심 있는 아파트까지 봤다면 계약하기 전에 반드시 거쳐야 할 단계가 있다. 바로 '층간 소음 확인하기'다. 관심 있는 아파트의 위층을 방문할 때 "층간 소음 체크하러 왔습니다"라고 말하면 누구도 문을 열어주지 않는다. 벨을 누른 후 안에서 응답이 있으면 이렇게 말하라.
"아랫집으로 이사할 사람인데요, 누수가 있나 해서요."
대부분은 누수 이야기에 의아해한다. 문을 열어주면 누수 이야기를 하다가 아이들 이야기로 화제를 살짝 돌린다.
"그런데 자녀분은 있으세요? 저희 애는 어린이집에 보내야 하는데 어디가 좋은지 여쭈어봐도 될까요?"
윗집의 아이가 한창 집에서 점프하고 뛰어다닐 나이인지 확인하는 게 이사한 후의 정신건강에 좋다. 베란다나 복도에 담배통이 있는지도 확인하라. 나중에 담배 연기가 올라오는 일로 힘들 수 있다.
p.186: 임장을 다닐 때는 같은 장소를 낮에 한 번, 밤에 한 번 가봐야 한다. 이것을 '야간 임장'이라고 하는 데, 밤 10시 이후에 관심 지역을 방문해보면 내가 살 동네의 두 얼굴을 확인할 수 있다.
p.187: 보통 낯선 지역에 처음 갈 때면 전철역에서 아파트까지 이어지는 길목만 둘러보면서 부동산 중개업소를 찾는다. 이런 중개업소는 매수할 손님들이 쉽게 찾을 수 있는 길목에 있다고 해서 '매수자 부동산'이라고 한다.
반면 물건을 팔려고 내놓는 집주인들 입장은 다르다. 아파트 단지 주민들은 주로 이동하는 동선에 걸친 부동산을 많이 이용하는데, 익숙하고 친한 곳에 물건을 내놓는다. 마트, 은행, 학교, 학원, 상가를 이용하는 아줌마들 동선 안에 있는데, 물건이 많이 나오는 곳이라고 해서 '물건지 부동산'이라고 한다. 주로 단지 내에 있다.
p.189: 매도자 사연을 들어라
집집마다 집을 매도할 때는 항상 사연이 있다. 집이 좁아 불편하거나 직장을 옮겨 출퇴근이 불편할 때는 조금 천천히 집을 판다. 하지만 세금 문제나 돈이 급할 때 파는 물건은 매도자가 심리적으로 쫓기는 경우가 많다. 따라서 이런 경우는 조금 유리하게 가격을 깎을 수 있다. 대신 세상에 공짜가 없으므로 계약금을 관례(10%)보다 많이 주거나 잔금을 빨리 치러주는 조건으로 협상할 수 있다.
돈이 급한 상대방의 요구를 맞추어주는 대신 가격 조정을 얻는 것이다. 상대방 처지에서 바라보면서 매도자가 원하는 것이 무엇인지 파악하는 것이 중요하다. 원하는 것을 최대한 맞춰주고 대신 내가 원하는 것을 얻으면 된다.
부동산은 단위가 커서 한 번의 협상으로 수백만 원에서 수천만 원까지 왔다 갔다 한다. 따라서 매도자가 왜 파는지 사연을 자세히 들어보고 거기에 맞출 수 있는지 그와 동시에 내게도 맞출 수 있는지 확인하는 과정이 잘 이루어져야 좋은 가격에 거래할 수 있다. 부동산은 결국 사람 사이의 대화로 시작하여 대화로 끝난다.
p.199: 초보자가 반드시 피해야 할 4가지
1. 조급함은 100년 행운도 도망치게 한다
집을 살 때는 최소 두세달 이상의 넉넉한 시간을 가지고 집중적으로 집을 알아보러 다녀야 한다. 내가 살 집이니 최소 두 달 동안 20채 정도의 집을 보기 전에는 절대 결정하지 말아야 한다.
2. 호재를 바라거나 미래를 예측하지 마라
함부로 예측하지 마라. 당신의 예측이 당신의 목을 조를 것이다. 우리가 신이 아닌 이상 앞날을 정확히 예측할 수 있다는 생각은 버려야 한다. 미래는 신의 영역이다.
3. 디귿자 싱크대에 현혹되지 마라
내 집 마련을 하려고 집을 구경다니다 보면 더 넓은 집, 더 좋은 인테리어가 눈에 들어온다. 살아가면서 집을 제대로 골라본 적이 없어서 더 그럴 것이다.
시멘트 덩어리와 내부 인테리어가 중요한 게 아니다. 그것은 껍데기일 뿐이다. 중요한 것은 입지다. 시야를 넓혀 입지를 보고 주변 환경을 살필 줄 아는 안목을 키워야 한다.
예를 들면 미국은 땅이 넓어 빈 땅이 많다. 그래서 집값이 쌀거라고 흔히들 생각하는데 그렇지 않다. 집값이 천차만별이다. 왜 그럴까? 미국에서 부동산을 이야기할 때 항상 쓰는 말이 있다.
"location, location, location!"
미국의 부동산도 입지를 가장 중요하게 여긴다. 예쁜 인테리어, 디귿자 싱크대, 넓은 평면도를 중요하게 생각하는 것이 아니라 부동산은 입지가 전부라는 것을 기억해야 한다. 땅이 남아도는 미국에서 조차 사람들이 선호하는 뉴욕 같은 곳의 집값은 우리나라 강남아파트 몇 배를 능가한다. 사람들 수요가 적은 곳의 멋진 저택이 아니라 사람들 수요가 많은 뉴욕 허름한 방 두 칸이 더 쓸모가 있다는 것이다.
4. 좋은 물건을 나쁜 가격에 사지 마라
'좋은 물건'이란 무엇일까? 다음 질문을 할 때 "YES!"가 나와야 한다.
"옆집이 같은 가격에 나와도 또 살 것인가?"
"지금 당장 팔아도 수익이 나는가?"
처음 집을 살 때 가장 많이 실수하는 부분이 좋은 집을 나쁜 가격에 사는 것이다. 집을 구하러 다니다 보면 너무도 비현실적인 몇억 원이란 가격 때문에 가격 자체에 대해 무감각해질 때가 있다. 그러고는 가격을 잊은 채 좋은 집, 예쁜 집, 전망이 좋은 집만 찾는다.
p.205: 우리가 내야 할 세금
- 집을 살 때 - 취득세 1.0% + 지방교육세 0.1% (단 6억원 이하 아파트 구입 시)
집을 살 때는 취득세를 낸다. 기타 인지, 증지, 채권 비용 등 소소한 비용이 들어가는데 가장 큰 비용인 취득세는 알고 있어야 한다. 2억원 아파트 구입 시 취득세 1.0% + 지방교육세 0.1% = 총 1.1% = 220만원이다. - 집을 보유했을 때 - 재산세
우리나라는 집을 보유할 때 7월, 9월에 두번 재산세를 낸다. 약 2억 5,000만 원짜리 아파트를 보유했을 시에는 연간 30만원 내외 재산세를 낸다. 온 가족 1년 통신요금보다 싸다. 미국의 경우, 집값의 1~2% 정도를 매년 재산세로 낸다. 약 2억 5,000만원짜리 집이라면 매년 250만~200만원 정도 재산세를 내는 것이다. 우리나라 재산세가 훨씬 싸다. - 집을 팔 때 - 양도세
집을 팔 때 세금이 많이 나올까 봐 걱정하는 사람들이 많다. 1가구 1주택이면 팔 대 '양도소득세'를 한 푼도 내지 않는다. 비과세이기 때문이다. (단, 조건이 9억원 이하일 경우) 게다가 1가구 2주택이라도 비과세인 경우가 많다. (일시적인 경우) 집을 새로 갈아타거나, 신혼부부가 각자 집이 있는 상태에서 결혼해 한 가구에 2주택이 된 경우 몇 년 안에 기존 집 한 채를 팔면 비과세 대상이 되어 세금이 없다.
p.230: 도로가나 마트, 초등학교, 시장, 공원 바로 옆 아파트는 소음 피해를 보는 경우가 많이 있다. 조용한 걸 중요한 조건으로 생각하는 사람에게는 경험상 고등학교 근처를 추천한다. 고3 애들 때문에 소음을 허용하지 않는다.
p.259: 중요한 입지란 무엇일까? 다시 한번 외쳐보겠다.
전철역과 주요 도로 근처에 위치! 초중고등학교, 학원가와 가까운 위치! 마트, 병원, 백화점, 관공서 등 기반 편의시설이 가까운 위치! 즉, 사람들이 생활하기 편한 곳이 입지의 핵심이다.
p.266: 집을 사기 좋은 시기는 언제인가요?
봄, 가을에는 물건이 많이 나온다. 그때 집을 사는 사람은 초보다. 많이 나오는 만큼 구하려는 사람도 많기 때문이다. 나는 집을 살 때 되도록 비수기를 선택한다. 비수기에는 거래가 드물어 가격 협상에 유리하다.
비수기라고 모두 다 싸게 내놓는 것은 아니지만, 꼭 팔아야만 하는 급한 사람들이 있다. 이들의 아파트를 기다려야 한다. 계속 부동산 공인중개사와 연락하라.
남들이 움지이지 않을 때가 기회다. 겨울 혹한기 영하 15도에 임장을 다니고 여름 35도 땡볕에 부동산을 돌아다니는 것은 말처럼 쉽지 않다. 하지만 세상에 공짜가 없듯 헛됫 노력 또한 없다.
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