대한민국 아파트 부의 지도

한줄평: 부동산의 신 이상우의 대한민국 아파트 가이드북

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p.6: 이 책은 독자들이 다양한 경로를 통해 올바른 판단을 내릴 수 있도록 부동산 투자와 관련한 다섯 가지 키워드를 제시하고 있다.

 

1) 고소득 직장

2) 교통 호재

3) 교육 환경(학원과 학군)

4) 자연환경(강, 공원 등)

5) 도시 계획

 

물론 이 외의 사항을 중시하는 분도 있을 것이다. 하지만 이 다섯 가지 사항만 잘 검토해도 부동산 투자에 대한 올바른 판단을 내릴 수 있고, 다섯 가지 가운데 우선순위를 정하여 주택을 매입한다면 후회하지 않는 선택을 하리라고 믿는다. 물론 다섯 가지 모두를 충족한다면 더할 나위 없겠지만, 그런 주택은 이미 가격이 매우 높을 가능성이 크다. 따라서 정말 포기할 수 없는 요건 두 가지 정도만 충족시키는 선에서 결정을 해도 성공적인 투자를 할 수 있을 것이다. 황금 열쇠 3개를 충족시키는 것도 사치일 수 있다.

 

 

 

 

p.7: 이런 기준을 갖고 고른 집이라 해도 지금의 가격이 적정하느냐는 불안이 생길 수 있다. 때문에 여러분 각자가 처한 상황에서 무리하지 않는 결정을 내려야 한다. 사람의 미래란 알 수 없어서 훗날의 수익성이 아무리 높다 하더라도 중간 과정에서 발생할지 모를 돌발 변수를 견딜 만한 여력이 있어야 하기 때문이다. 이를 위해서 제시한 가이드라인이 가구 연소득의 8배다. 물론 이는 서울 기준이며, 지방의 경우에는 가구 연소득의 5배 정도가 적절하다. 명심하자. 집을 고르는 첫 번째 단계는 내가 얼마를 벌고 있으니 얼마짜리 집을 사는 것이 적정한가를 따지는 것인데, 연소득의 5(지방)~8(서울)배 수준의 주택을 매수하는 것이 가장 적정한 수준이다.

 

주택을 구입하면서 이러한 사실을 염두에 두고 출발한다면, 큰 금액을 투자하더라도 크게 불안하지는 않을 것이다. 이처럼 매수할 주택의 가격을 판단할 수 있고, 실제 구입할 주택이 처한 현재의 상황을 파악하고 미래 전망을 조금만 내다볼 수 있다면 투자의 불확실성이 크게 줄어든다.

 

 

 

 

p.29: 그럼 이미 결론이 나왔다.

1) 가구 연소득의 8배 수준에서

2) 환금성이 나쁘지 않으며

3) 내가 원하는 주거 조건 2가지 정도를 만족시키는 지역의 주택을 매수하면 된다.

하지만 이게 말이 쉽지 이런 기준을 정해 놓고도 어디에 그런 물건이 있는지 몰라 혼란스러워하는 분들이 많을 것이다. 그런 분들을 위해 표로 제시한다. 원하는 조건과 가격에 맞는 적절한 지역을 선정하면 훗날을 도모하는 데 문제가 없을 것이다.

 

 

 

 

p.39: 본인이 거주하고 싶은 지역의 주택에 미리 투자해 놓은 뒤 향후 자금을 마련하여 입주하는 장기 전략을 세운다면 현 시점에서도 충분히 투자가 가능하다.

 

하지만 최근 주택 가격이 급등하여 전세가율이 낮아지면서 투자 금액이 전반적으로 커지고 있다. 이는 조금 전에 언급한 투자 방식도 점점 쉽지 않아지고 있음을 의미한다. 주택 가겨이 상승할 것을 기대하면서 실거주 목적의 주택을 마련할 수 있는 시기가 그다지 많이 남지 않았다는 뜻이다. (물론 지방이나 수도권 외곽에 거주하는 것은 여전히 쉽겠지만, 황금 열쇠 5개 중 몇 개가 거기에 해당하는지는 알 수 없다)

 

 

 

 

p.241: 우리나라 부동산 시장에서는 대체로 산지에 있는 주택이 평지의 주택에 비해 저평가를 받는 것이 사실이다. 그런데 이러한 평지 선호 현상을 무턱대고 '산'이 주택 가격에 악영향을 미치는 것으로 생각해서는 안 된다. 우리나라 사람이 산지보다 평지에 있는 주택을 선호하는 이유는 일종의 희소성 때문이다. 우리나라의 지형 자체가 산이 많아서 평지가 귀하고, 도로 교통보다는 철도 교통에 의존하는 비율이 높다 보니 평지의 가치가 상대적으로 높은 것이다. 산이 귀하고 자동차 문화가 발달한 미국 대도시에서는 부촌이 대부분 산지에 형성되어 있따는 사실과 비교해보면 쉽게 납득할 수 있을 것이다.

 

 

 

 

p.244: 부근의 주택과 비교하여 입지라든가 가격 면에서 열위에 있다 하더라도 서울의 주택은 그 자체로 가치를 지닌다. 더군다나 직주근접성을 따진다면 그 가치는 더욱 높아질 수 있다. 이 책의 앞부분에서 이미 강조했듯이 서울의 주택은 그것이 아파트이든 빌라이든 앞으로 가격이 떨어지기 힘든 구조에 속해 있다.

 

 

 

 

p.314: 정책적 판단이 아니라 시장의 관점에서 생각한다면 지은 지 30년이 넘은 주택만이 노후 주택이 아니라 15년밖에 안 된 주택도 노후 주택에 포함될 수 있다. 왜냐하면 사람들은 국민 소득 3만 달러 시대를 살고 있는데, 현실은 국민 소득 3천 달러일 때 지은 주택에서 살고 있기 때문이다. 현재의 생활양식에 어울리지 않는 집에 살면서 '삶의 질' 운운하는 것은 어불성설이다. 따라서 30년차 주택만을 노후주택으로 판별하는 정책과 규제는 재고되어야 할 것이다.

 

 

 

 

p. 315: 실제 최근 가격 상승이 빠르게 나타나고 있는 이유는 잠재 매수세가 빠른 속도로 시장에 참여하고 있기 때문이다. 그런데 더 큰 문제는 이러한 잠재 매수세를 잠재울 만큼 충분히 공급이 이루어지지 않고 있다는 사실이다. 상황이 이러한데도 경제지표와 매크로 등을 언급하며 언젠가는 가격이 하락할 것이라고 하는 것은 조금 과장해서 '고장난 시계도 하루에 2번은 맞는 것'과 크게 다르지 않다.

 

 

 

 

p.320: 자산 취득은 인생의 필연적인 결론

사람은 일생에서 5번 정도 주택을 매매하게 된다. 그것이 일반적인 주택 매매 패턴이다. 때문에 주택의 주거 기능에만 집중하기보다는 자산의 일부로 생각하고 접근해야 한다.

 

누구나 살고 싶어 하는 곳의 집은 가격이 오를 수밖에 없다. 훗날을 생각하여 살기 좋은 곳의 집을 구하기 위해 공부하고 분석하는 것이 어떻게 탐욕일 수 있겠는가. 무소유의 삶을 추구한 법정 스님처럼 물질에 아등바등하지 않겠다고 한다면 그 또한 존중받아야 마땅하다. 하지만 그게 아니라면 재산을 모으고 부를 축적하는 것은 인생의 필연일 수밖에 없다. 일반 직장인의 월급으로는 반전을 꾀할 수 없는 한국 사회에서 적절한 부동산 투자를 통해 부를 늘리고자 하는 것은 자신의 삶을 보다 높은 곳으로 이끌고자 하는 노력의 한 방편이다. 직장 상사의 구박을 받아 가면서 땀을 흘려야만 대가를 누릴 자격이 있다는 고정관념에서도 벗어나야 한다.

 

 

 

 

p.322: 주택담보대출을 필요한 만큼 받을 수 없다면, 본인이 이사 가고 싶은 집을 미리 사 두는 방법이 있다. 전세를 이용한 레버리지 투자다. 앞으로 살고 싶은 집을 입도선매하는 것으로, 무주택 상태로 있는 것보다는 훨씬 안정적인 방법이다. 특히 다주택자 양도세 중과가 시행된 4월 이후부터는 매물 감소가 예상되어 실제 입주 가능한 매물을 확보하기도 쉽지 않을 것으로 전망되기 때문에, 2018년에 무주택자는 미래의 입주를 염두에 두고 투자 판단을 내리는 것이 필요하다.