부의 인문학

한줄평: 이론을 통해 설명한 구성은 좋은데, 생각보다 날카로운 통찰은 많지 않다.

 

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p.19: 사람들은 나를 보고 팔자 좋은 사람이라고 한다. 남들 보기에 힘들이지 않고 쉽게 사는 것처럼 보이기 때문인 듯하다. 어떤 면에서 맞는 말이다. 나는 성과가 반드시 노력에 비례하지 않는다는 걸 일찍 깨달았다. 인생을 살아가는 데 열심히만 한다고 모두가 잘되는건 아니다. 엉뚱한 곳에서는 열심히 삽질을 해도 얻을 수 있는 게 없다. 무작정 노력하기 전에 전략적으로 사고하는 법을 배워야 인생이 편하다.

 

 

 

 

p.21: 상가는 넘친다. 진입 장벽이 없기 때문이다. 반면에 아파트는 청약 통장 같은 진입 장벽이 있다. 그러니 돈이 있다고 해서 누구나 분양받을 수 있는 게 아니다. 왜 그럴까? 수요에 비해서 공급이 부족하기 때문이다. 그러니 값이 오르는 것이다.

 

그런데 상가, 빌라, 단독주택이나 오피스텔은 청약 통장이 필요없다. 왜 그럴까? 수요보다 공급이 넘친다는 뜻이다. 이제 이 정도는 이해할 수 있을 것이다. 결과는? 진입 장벽이 없다면 수익도 별 볼일 없다. 게다가 구분상가는 통제권이 없다. 통제권이 없다는 말은 무슨 뜻인가? 자기 혼자서 갈아엎을 수가 없단 이야기다. 그냥 '몇 호'로 불리면서 전체 상가의 의견에 따라야 할 뿐이다. 이런 상가의 운명은 독립적이지 못하기에 전망이 어둡다.

 

독립적인 상가는 뭘까? 자기 마음대로 할 수 있는 상가는 뭘까? 바로 꼬마빌딩이다.

 

게다가 지금은 인터넷 정보혁명으로 거리가 사라지고 있다. '거리의 소멸 디지털 혁명'이란 책 제목을 들어봤다면 상가를 사고 싶은 마음은 없을 것이다. 물론 모든 상가가 힘든 것은 아니다. 분명 잘되는 곳도 있다. 그런 곳을 보면 잘되는 이유가 있다. 예를 들면 홍대 같은 상권인데, 여기에서도 인터넷이 대신할 수 없는 문화적 욕구를 충족시킬 수 있는 곳만 성업 중이다.

 

 

 

 

p.23: 왜 세상과 세월이 인정한 전문가를 놔두고 실체도 모를 누군가의 분석과 제안을 기다린단 말인가. 나는 부동산 전망을 위해서 복덕방을 방문한 적이 한 번도 없다. 주식 투자할 때도 다른 사람에게서 정보를 얻으려고 애쓴 적이 없다. 혼자서 생각하고 혼자서 판단하고 투자했다. 내 곁에는 항상 최고의 경제학자와 철학자와 심리학자가 있었기 때문이다. 내가 젊은 나이에 투자에 성공하고 일찍 은퇴할 수 있었던 것은 모두 그들 덕분이다.

 

 

 

 

p.27: 회계사 사무실을 운영하는 친구가 있다. 이 친구가 자신의 거래처를 분석해 보았더니, 사업으로 돈을 벌어서 부자가 된 기업은 몇 안 되고 거의 공장 부지나 사옥 같은 부동산 값이 올라서 부자가 되었더라고 한다. 물론 사업이 잘되면 부자가 되는 데 큰 도움이 되는 것은 분명한 사실이지만 사업소득만으로 큰 부자가 되기 어렵다는 말이다. 대부분의 사업가는 부동산과 주식 가격이 올라서 부자가 되었다. 이것이 진짜 현실이다.

 

 

 

 

p.34: 금본위제가 아닌 지금 같은 화폐제도 아래에서는 인플레이션이 발생할 수밖에 없다.

 

 

 

 

p.36: 이런 화폐 시스템에 우리는 어떻게 대응해야 할까? 가짜 돈인 화폐를 모으려 하지 말고 진짜 돈인 리얼 머니를 보유해야 한다. 그게 부동산이고 주식이다. 자산 상승 사이클을 주목하고 바닥에 이르렀을 때 과감하게 빚을 얻어서 투자해야 한다. 주식이나 부동산 같은 자산은 상승과 하락 사이클을 몇 년간 그리면서 우상향한다. 따라서 바닥이라고 생각될 때 과감하게 빚을 얻어서 투자하는 게 최고로 빨리 재산을 늘리는 첩경이다. 이게 투자의 핵심이다. 이게 자본주의 게임에서 이기는 법이다.

 

 

 

 

p.42: 밀턴 프리드먼은 '모든 인플레이션은 화폐적 현상이다'라고 주장한다. 그는 화폐 수량의 증가는, 1742년에 데이비드 흄이 말했듯이, 노동 가격과 상품 가격을 상승시키는 것 말고는 아무런 효과도 없다고 주장한다.

 

화폐 수량의 증가가 물가 상승으로 나타나는 데는 평균 2년 정도 시간이 걸린다. 일단 인플레이션이 나타나기 시작하면 이를 당장 멈추게 할 방법이 없다.

 

인플레이션은 언제나 화폐를 늘림으로써 발생하는 현상이다. 역사적으로 볼 때 하이퍼인플레이션이 발생하지 않은 까닭은 화폐가 금속으로 만들어졌기 때문이다. 금, 은, 구리로 만들어진 화폐는 급속히 발행을 늘릴 수 없었기 때문에 하이퍼인플레이션이 발생할 수 없었다.

 

그러나 요즘은 화폐를 지폐로 찍어내기 때문에 인플레이션을 겪기 쉽다고 말한다. 정부가 국채를 발행하고 공공 지출을 늘리면 화폐 공급량이 늘어나서 인플레이션을 피할 수 없다고 밀턴 프리드먼은 주장한다.

 

정부가 재정지출을 늘려서 도로를 건설했다고 해보자. 손해 보는 사람이 없다. 근로자는 도로 공사에 참여해서 임금을 받을 수 있어 의식주를 향상시켰다. 아무도 도로 건설비를 내지 않았지만 새로운 도로는 생겨났다. 좋은 일만 생긴 것 같다.

 

도대체 누가 도로 건설비를 댄 것일까? 밀턴은 화폐 보유자 모두가 그 도로 건설비를 댄 것이라고 말한다. 호주머니나 은행 통장에 화폐를 가지고 있었던 사람들의 실질 구매력이 감소했기 때문이다.

 

 

 

 

p.44: [왜 진보정권 때 부동산 가격이 더 많이 오르는가?]

노동자와 서민의 권익을 강조하는 진보정권이 집권했을 때 오히려 부동산과 주가가 많이 오른다. 실제로 우리나라에서는 김대중 대통령, 노무현 대통령 시절에 부동산과 주식이 더 많이 올랐다. 왜 그럴까? 가장 큰 이유는 당시의 글로벌 경제 환경이었다고 보지만 진보정권의 경제정책이 직접적인 영향을 준 것이다.

 

진보정권은 언제나 큰 정부를 지행한다. 진보정권은 서민과 약자를 돕기 위해서 재정지출을 늘리고 복지 정책을 확대하는 걸 좋아한다. 예를 들면 노무현 정권 때 낙후된 지방 균형 발전을 위해서 지방에 혁신 도시와 기업 도시를 만든다고 토지 보상을 통해서 정부 지출을 늘렸는데, 이것이 수도권 부동산 가격 상승에 큰 영향을 주었따.

 

밀턴 프리드먼의 주장에 따르면, 재정지추로가 복지 확대 정책은 처음엔 경기 부양이 되지만 이후엔 인플레이션으로 찾아온다고 했다. 인플레이션이 오면 자산가격이 상승하게 된다. 한국뿐만 아니라 세계적으로도 그렇다. 중남미에 포퓰리즘 좌파 정권이 들어서면 예외 없이 물가가 폭등했다.

 

서민을 돕겠따는 진보정권의 따뜻한(?) 복지 정책과 선심 정책이 부동산을 보유하지 못한 서민과 노동자를 궁지로 몰아넣는다. '공짜 점심은 없다'는 밀턴 프리드먼의 충고가 가리키는 복지 정책의 방향을 다시금 확인해야 할 때인 것이다.

 

 

 

 

p.51: 돈을 벌려면 독점기업에 투자하라! 독점사업에 투자하라! 가장 가까이에 있는 독점사업은 무엇인가? 바로 부동산이다. 그 위치에 그 땅은 하나뿐이기 때문이다.

 

 

 

 

p.62: [시장경제에 도덕적 잣대를 들이대지 마라]

만약에 시장이 도덕적 기준으로 보상을 해야 한다면 도대체 어떤 도덕적 기준으로 보상해야 할까? 내 친구 중 하나는 '무식한 강남 복부인이 자기보다 더 많이 버는 게 옳지 않고 부당하다'고 말했다. 그 친구는 머리가 좋고 공부를 잘했고 나름 직장 생활을 열심히 했다고 생각했기에 자신의 똑똑함 그리고 근면성을 기준으로 시장이 보상해야 한다고 믿는 듯했다. 가끔 신문을 읽다 보면 기자 중에도 이 친구처럼 생각하는 사람이 있는 듯하다.

 

그러나 하이에크는 몇 번이나 강조했다. 시장은 그런 식으로 작동하지 않는다고 말이다. 시장은 어떻게 보상하는가? 보상은 노력과 재능에 항상 비례하지 않는다. 운이 작용하기도 한다. 시장은 기본적으로 수요 공급으로 작동한다. 도덕적 기준은 어디에도 끼어들 틈이 없다. 거래 상대방이 누구인지 상관없이 오로지 가격만 맞으면 거래가 되는 것이다.

 

 

 

 

p.81: 왜 미국 IT 기업이나 바이오 기업은 비용이 싼 인도나 중국으로 옮겨가지 않는 것일까? 왜 세상이 평평해지지 않는 걸까? 엔리코 모레티에 의하면, 세계화가 적용되는 분야가 있고 아닌 분야가 있다고 한다. 전통 제조업은 세계화로 국제 분업이 일어나고 세상이 평평해지는 방식으로 진행된다. 예를 들면 제조업 공장은 미국에서 한국으로, 한국에서 다시 중국으로 옮겨간다. 스웨터 만드는 공장은 인건비가 싸고, 전기가 들어오고, 땅값이 싼 곳이면 어디든 옮겨갈 수 있다.

 

세계화에도 불구하고 비용의 논리를 따라 옮겨가지 못하는 산업이 있다. 그게 뭔가? 바로 혁신 산업이다. 혁신 산업은 어떤 산업을 말하는가? 자워보다 아이디어, 특허, 기술 같은 것이 더 중요한 산업을 말한다. 예를 들면 인터넷, 바이오, 4차 산업 말이다.

 

왜 혁신 산업은 땅값 싸고 인건비 싼 지역으로 옮겨가지 못하는 걸까? 그 이유는 혁신 산업은 '뭉침의 힘'이 작용하는 장소에서만 가능하기 때문이다. 구체적으로 풍부한 인재, 지식 전파, 인프라 제공 이 3가지의 '뭉침의 힘' 때문에 혁신 기업이 단지 비용이 싸다고 중국이나 인도로 옮기기는 어렵다는 것이다.

 

 

 

 

p.87: '도시는 왜 불평등한가'의 저자 리처드 플로리다는 정부의 정책이 실패하는 이유를 이렇게 설명한다. "사람들이 기업과 일자리를 찾아서 이동한다는 전통적인 생각이 더 이상 맞지 않는 것 같다. 도시의 성공을 위해선 기업을 유치하는 것이 아니라 인재를 끌어오는 것이 맞다."

 

그는 혁신 기업은 아무런 인센티브가 없어도 기업이 필요로 하는 인재가 많은 도시로 옮겨간다고 주장한다. 도시가 번성하려면 혁신 기업에 필요한 인재인 과학자, 기술자, 전문 지식인, 예술가 등이 살기 좋게 만들어야 한다고 말한다. 또 도시에 일자리가 많고 데이트할 사람이 많고 레스토랑, 카페, 음악 공간 등이 많다면 인재는 자연스럽게 몰려들고 기업은 이러한 인재를 구하려고 그 도시로 올 것이라고 주장한다.

 

해외 도시 전문가들의 관점에서 볼 때, 단순히 낙후된 지방 도시를 재건하기 위해서 공공 기관을 지방으로 내려보내는 방식으로는 쇠퇴하는 지방 도시를 부활시키기 어렵다. 국토 균형발전을 위한 기업 도시, 혁신 도시로 성공하기 어렵다.

 

우리나라의 도시 간 불평등은 시간이 갈수록 심화될 것이다. 어떤 도시가 성장하고 어떤 도시가 쇠퇴할지 미리 알 수 있다면 재정적 불행을 피할 수 있을 것이다. 분명한 사실 하나는 바로 이것이다. 돈을 벌고 싶다면 혁신 기업이 주도하는 도시에 투자하라!

 

 

 

 

p.96: '도시의 승리'에서 말하는 도시의 성공 요인은 무엇일까? 일자리 이외에 어떤 요소가 사람을 끌어들이는 것일까? 어떤 요소가 도시를 흥하게 하는 줄 알아야 도시의 미래를 전망할 수 있고 또 어느 도시의 집값 전망이 좋은지도 알 수 있다.

 

저자는 즐거운 도시가 번성한다고 말하고 있다. 사람을 즐겁게 만드는 도시가 번성한다는 것이다. 구체적으로 도시의 무엇이 사람을 즐겁게 하나? 저자는 음식 문화, 패션 문화, 엔터테인먼트 그리고 짝을 만날 수 있는 기회가 사람을 즐겁게 만든다고 주장한다. 이런 것이 잘 갖추어진 도시가 흥하고 번성한다는 것이다.

 

 

 

 

p.99: 사람들은 즐거운 곳에 살기 위해서 더 비싼 집값이란 비용을 기꺼이 치르며, 집값이 비싼 도시일수록 향후 인구가 더 늘어나고 실질소득 증가율도 높다는 것을 통계가 보여준다. 이러한 사실은 만약에 소득 대비 집값이 싸다면 그 도시는 향후 번성할 매력적인 요소가 없다는 것을 의미하기에 소득 대비 집값이 싸다고 무조건 매수하면 안 된다는 말이기도 하다.

 

 

 

 

p.100: 교육을 많이 받은 인재는 자녀의 교육과 안전에 많은 돈을 지불할 것이다. 그래서 도시 지도자들은 학교 수준을 높이고 치안을 유지하는 데 더욱더 많은 신경을 쓸 것이다. 식당과 극장도 인재를 끌어들이는 요소이지만 학교와 안전만큼 중요하지 않다.

 

한국은 어느 지역이나 대체로 안전한 편이니 자녀 교육이 더욱 중요하다. 좋은 학교가 있고 좋은 학원이 있고 좋은 선생님이 있고 면학 분위기가 좋은 동네는 어디인가? 각자 어떤 지역이 떠오를 것이다. 바로 거기에 집중하면 된다.

 

 

 

 

p.104: KTX가 생긴 뒤 대전 사람들은 임플란트를 하러 강남의 치과에 간다고 한다. 백화점 쇼핑도 서울로 가게 된다. KTX뿐만이 아니다. 분당에 신분당선이 생겼을 때도 비슷한 일이 생겼다. 분당 정자역 주변 상가는 잠시 꿈에 부풀었다. 신분당선이 생기면 장사가 잘될 거라고 생각했다. 그런데 막상 신분당선이 개통하자마자 정자역 상권은 오히려 망했다. 왜 그랬을까? 학생들이 학원에 다니러 신분당선을 타고 강남으로 가버렸기 때문이다.

 

 

 

 

p.132: [공공선택이론]

정치인이나 고위 공무원이 입으로는 거창하게 나라를 위한 정책을 편다고 말하는데 실제 속셈은 다 자기 잇속 챙기기에 바쁘다는 것이 공공선택이론이다. 정치인이나 고위 공무원도 인간이고 그래서 이기적으로 행동한다는 매우 단순한 원리다.

 

공무원은 말로는 사회적 후생, 정의, 복지를 내세우지만 예산을 늘리고 조직을 비대화해서 자신의 연봉, 승진 기회, 명예, 지위, 권력을 늘리려고 하기 쉽다는 게 공공선택이론의 지적이다. 입으로는 만날 국가를 위해서, 약자를 위해서 산다고 외치지만 알고 보면 자신의 재선이나 소속 당을 위해서 행동한다는 것이다. 결국 정부 조직은 점점 커지고 재정 적자는 눈덩이처럼 불어난다.

 

 

 

 

p.201: 무리 짓는 본능을 피하기 위해서는 상대평가가 아닌 절대평가를 해야한다. 그래야 모두가 광풍에 휩쓸려도 객관적으로 지금이 얼마나 과대평가되었는지 알 수 있다.

 

그래서 실러는 주식과 부동산이 어느 정도 과열되었는지 알 수 있는 지표를 개발했다. 이 지표는 CAPE라고 불리는데, CAPE란 'Cyclically Adjusted Price-Earning ratio'의 약자다. '경기조정한 P/E 비율'이란 뜻으로, 일종의 PER 지수인데, 물가조절한 실질 주가를 물가조절한 실질 10년간 평균 이익으로 나누면 CAPE 값을 얻을 수 있다.

 

www.multpl.com/shiller-pe

 

경기를 감안하여 현재 미국 주가가 기업 이익의 몇 배 수준인지를 나타내는 지표다. 미국 대공황, 닷컴버블 때 수준과 지금의 수준을 비교할 수도 있다. 

 

 

부동산과 관련해서 실러 교수가 만든 지표는 S&P/Case-Shiller Index다. 이 지표는 미국 부동산 가격이 과거와 비교해서 어느 정도 올랐는지 알 수 있는 지표다.

 

fred.stlouisfed.org/series/CSUSHPINSA

 

이들 지표를 한 번씩 체크해 봄으로써 부동산과 주식이 어느 정도 수준에 있는지 알아보고 공격적으로 투자해야 할지 아니면 보수적으로 투자해야 할지 가늠할 수 있다. 즉 무리 짓는 본능에 휩쓸려서 상투에 사고 바닥에서 파는 어리석은 행동을 피할 수 있다.

 

 

 

 

p.205: [왜 다들 강남에 못 살아서 안달일까?]

애덤 스미스는 도덕 감정론에서 사람들이 부자가 되려고 하는 가장 큰 이유가 과시라고 했다. 사람들이 탐욕과 야망을 품고, 부를 추구하고, 권력과 명성을 얻으려는 목적은 다른 사람들이 주목하고, 관심을 쏟고, 공감 어린 표정으로 맞장구를 치면서 알아주는 것을 원하기 때문이라는 것이다. 오직 그것 때문에 힘들게 노력하고 부산을 떨며 산다는 것이다.

 

'부자가 자신의 부를 즐거워하는 것은 부를 통해서 자연스럽게 세상의 관심을 끌어모은다고 생각하기 때문이다. 반면에 가난한 사람은 가난을 부끄러워한다. 가난 때문에 자신이 사람들의 시야에서 사라졌따고 느끼기 때문이다. 아무도 우리를 주목하지 않는다는 것은 인간 본성에서 나오는 가장 강렬한 욕구(인정의 욕구)의 충족을 기대할 수 없다는 뜻이다.'

 

 

 

 

p.207: [상대적 빈곤감이 강남 아파트 값을 올린다]

SNS를 보면 베블런의 주장에 더욱 고개가 끄덕여진다. 페이스북이나 인스타그램을 보면 모두 최상류층처럼 산다. 고급 레스토랑, 해외 휴양지, 고급 액세서리, 명품 옷으로 과시하는 것이 전부다. 그러니 상대적인 박탈감이 심해질 수밖에 없다.

 

SNS가 없던 과거에는 대체로 친구와 지신의 세세한 삶을 잘 알지 못했다. 스스로 교양을 가졌다고 생각하기에 대놓고 친구와 지인에게 지난 휴가는 어디에 놀러 가서 무얼 먹고 어떤 즐거움을 가졌는지 과시하고 자랑하는 사람이 없었기 때문이다. 그런데 SNS가 생기고 난 뒤로 친구와 지인이 대놓고 자랑하지 않아도 그들이 주말에 어디를 놀러 가고 뭘 먹었는지 어떻게 즐거운 시간을 가졌는지 은밀한 사생활을 다 알게 되어버렸다. 그래서 우리는 상대적 박탈감을 더 많이 느끼게 되었다.

 

우리를 괴롭히는 것은 절대적 빈곤이 아니라 상대적 빈곤이다. 당신이 그다지 불편한 것 없는 쾌적한 아파트에 산다고 해도 동창회를 나갔다고 옛 친구가 더 좋은 직장을 다니고 더 많이 벌어서 당신보다 더 좋은 동네, 더 좋은 아파트에 산다는 사실을 알게 되면 집으로 돌아오는 길에 나는 왜 이리 불행하냐는 생각에 시달려 정신을 가누기 어렵다.

 

누구나 부자가 될 수 있는 시대의 도래는 가난한 사람을 더 힘들게 한다. 자신이 훌륭하고 똑똑하고 유능한데도 왜 자신이 부자가 되지 못했는지 변명을 내놓아야 하는 괴로운 처지에 몰리기 때문이다. 그래서 요즘 사람들은 부자가 되기보다는 부자처럼 보이길 필사적으로 원한다. 그래서 베블런의 말대로 과시적 소비와 레저를 추구하고 이걸 SNS에 올려서 자신이 유능하다는 것을 과시한다.

 

사람들이 강남, 강남 하는 것도 같은 맥락에서 이해할 수 있다. 강남 아파트에 산다고 하면 부자로, 성공한 사람으로 대우해 준다. 그러니 모두가 강남 아파트를 원하게 되는 것이다. 과시를 통해 존재감을 확인하려는 인간의 본능이 사라지지 않는 한 강남 아파트의 열풍은 사라지지 않을 것이다.

 

 

 

 

p.236: 주식 투자에서 큰돈을 벌려면 혁신 기업에 투자해야 한다. 주도주는 항상 그 시대정신을 대표하는 종목이었다

 

지금은 4차 산업혁명의 기술을 이용하는 종목 중에서 큰 수익이 나올 가능성이 높다. 4차 산업혁명과 관련 있는 종목은 어떤 기업인가? 인공지능과 사물인터넷, 클라우드 컴퓨팅 빅데이터, 5G 통신 분야의 기업들이다. 이 중에서 유망하고 싼 종목을 고르면 된다.

 

 

 

 

p.291: 대다수 사람들은 본능대로 산다. 가난하게 사는 게 제일 쉬운 선택이기 때문이다. 본능대로만 살면 저절로 가난하게 살게 된다. 이것이 바로 다수가 가난하고 부자가 되지 못하는 이유다.